원룸을 월세로 계약해서 살다가 묵시적 갱신 계약 이후 퇴실 하려면 몇 달 전 통보를 해야 하며 퇴실 시 중개 수수료는 누가 부담하는지에 대해 많은 분들이 궁금해 하는 것 같아서 알려드립니다.
오늘은 원룸 월세 계약기간이 지난 후 임대인과 임차인이 아무런 얘기 없이 지나 간 경우 얘기 입니다.
통상적으로 월세는 1년 단위로 계약을 하는데 직장도 잘 다니고 별로 불만도 없어서 1년은 훌쩍 지나가게 마련입니다.
원칙은 계약기간이 지나면 계약서를 다식 작성하여 갱신 하여야 하는데 현실에서는 그렇게 하지 않는 경우가 대부분입니다.
계약서를 다시 쓰려면 공인중개사가 중간에 계약서를 작성 해 주어야 하는데 작성 비용이 발생하기 때문입니다.
공인중개사 별로 다르지만 저 같은 경우 5만원정도를 요구했었습니다.
그래서 그대로 놔두게 되는데 그러한 상황을 묵시적 갱신 계약이라고 합니다. 계약서의 법적인 효력은 그대로 유지되는 것이죠.
그런데 묵시적 갱신 계약이 된 후 이직이나 다른 개인적인 상황이 발생해서 방을 빼려고 하는데 임대인(주인)에게 방을 빼는 날 몇 달 전까지 알려 줘야 하는지가 궁금할 수 있습니다.
임차인(세입자)은 임대인(주인)에게 3개월 전에 전화, 카톡, 문자 등으로 알려 주고 임대인의 답변을 받아야 합니다.
그래야 임대인도 다음 임차인을 구할 시간을 가질 수 있으니까요.
임차인은 그 내용을 녹취, 캡처등으로 근거로 가지고 있어야 합니다. 나중에 임대인이 '못 들었다. 못 봤다' 등 나중에 딴 소리 할 수 있으니까요.
정식으로 갱신 계약서를 작성한 경우에는 계약서 상의 계약기간이 중요하지만 묵시적 갱신 계약 일 경우에는 임차인의 통보일이 중요합니다.
통보를 한 날로부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생하기 때문입니다. 통보일+3개월은 정식 갱신 계약서 상 계약종료일과 동일하다고 보시면 됩니다.
3개월이 지나면 다음 세입자가 들어오든 안 들어오든 집주인은 보증금을 돌려 줄 의무가 생깁니다.
3개월이 지나기 전에 세다음 세입자가 들어오면 큰 문제가 없겠지요. 보증금을 받아서 현재 세입자에게 주면 되니까요.
부동산 수수료는?
이제 논란이 있는 부동산 중개 수수료 문제입니다.
3개월 이전에 방을 빼는 경우와 3개월 이후에 방을 빼는 경우입니다.
3개월 이전에 방을 빼는 경우에는 부동산 중개수수료를 임차인(세입자)이 부담하여야 한다는 얘기를 많이들 합니다. 계약을 어긴 것과 마찬가지 이기 때문이죠.
그러나 2024년 현재 FM은 임대인(집주인)이 내는 것이 맞습니다.
3개월 이후에 방을 빼는 경우에는 당연히 부동산 중개수수료를 임대인(주인)이 부담하여야 합니다. 임차인은 적법한 절차를 밟았고 임대인은 임차인에게 임대 보증금을 다 주고 계약이 끝난 상황이기 때문입니다.
통보 후 3개월이 되는 다음날에 임차인은 임대보증금을 받아서 나가면 그만입니다.
묵시적 계약 갱신 전 고려해 봐야 할 상황
그러나 한 가지 생각해 봐야 하는 상황이 생깁니다.
묵시적 계약 갱신이 되면 임대인(집주인)이 불리한 상황이 됩니다. 갑자기 중간에 보증금을 빼 줘야 하니 보증금을 마련하기가 곤란해 질 수 있는 상황이 생깁니다.
거기에 부동산 중개수수료도 집주인이 내야합니다.
이런 상황을 막기 위해서는 집주인은 계약기간이 도래하기 2개월 전에 문자나 카톡으로 임차인에게 계약기간 종료사실을 알리고 계약 종료 날짜에 나갈 것인지 계속 거주 할지를 물어 보셔야 하셔야 합니다.
나가겠다고 하면 새로운 세입자를 구하면 되고 더 거주하겠다고 하면 최초 계약기간에 연장하여 추가 계약기간을 설정하시면 됩니다.
(최초 1년 계약이었으면 1년연장, 2년 계약이었으면 2년연장)
이런 내용들을 문자나 카톡으로 명확하게 주고 받아서 내용을 확실히 해 두는 것이 좋습니다.
묵시적 계약 갱신이 아닌 계약서를 대신하는 효과가 발휘됩니다.
그러면 최초 계약서상의 기간이 지나고 문자나 카톡으로 연장 된 기간 중에 임차인이 나가겠다고 하면 계약 위반으로 임차인이 부동산 중개수수료를 부담해야 합니다.
가장 확실한 것은 비용이 들더라도 계약기간이 도래하기 전에 공인중개사 사무실에서 연장 된 임대 계약서를 다시 작성하는 것입니다.
주택임대차보호법
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